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据业内人士透露，
作 者丨张敏
编 辑丨张伟贤
图 源丨 图虫
今年以来，50城住宅平均租金继续保持同比下跌。
这一变化由多重因素促成，但房价下降、就业与收入预期偏弱构成了其大背景。保租房供应的扩大，也在潜移默化地改变市场格局。
有房东直降900元留客
2025年4月中旬，刘伟（化名）收到租客的短信，对方告诉他，下个月租约到期后，不再续租了。
一个月后，刘伟将房子收拾了一下重新委托中介招租。中介告诉他，要把租金调降1000块钱左右，才有可能找到新租客，“现在的市场价格就是这样。”
刘伟的房子位于北京市朝阳区定福庄区域，前一个租客住了两年，租金为5400元／月。按照中介的建议，他不情愿地将房租调低，以4500元／月（降价900元/月）的价格重新挂出。
同样在4月，在深圳市罗湖区国贸一带租房的小赵，一年的租约到期。中介问他，愿不愿意换套大一点的房子。按照同样的价格，他可用从现在的一房换成两房。
去年下半年以来，一些热点城市的租金出现明显下降，房东和租客对此都有切身感受。
根据中指研究院的数据，2024年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%，跌幅较上年扩大3个百分点。其中，去年8月后，租金跌幅明显扩大。
48城房租集体下降，从业者：“春节过后， 房子不好租”
按照惯例，房租与房价的变化通常呈正相关趋势，从而维持租售比的均衡。也就是说，当房价上涨时，租金通常也会上涨；当房价下跌时，租金水平也往往下降。
近年来，房地产市场仍处于深度调整期，热点城市的房价较高点时均有不同幅度的回落，这也构成了房租下降的大背景。
但短期来看，租金的跌幅的扩大，是从去年下半年实行的。
中指研究院指出，2024年，50城平均租金仅在春节假期后的“返城季”（3月）和 6—7月的高校“毕业季”实现了微幅上涨，这两个时段也是传统的住房租赁旺季，其余月份均在下跌。
该机构还表示，去年8月后，租金跌幅明显扩大。
这一情况与不少从业者的体感相同。链家地产北京潘家园某门店的经纪人表示，近几年该区域的租金水平一直在缓慢下降，但从去年下半年实行，降幅比较明显。
进入2025年，这种情况并未改变。根据中指研究院的统计，今年50城平 XM外汇平台 均租金水平保持下降，仅2月的节后租房旺季有所上涨，1月、3月、4月均有下降。
乐有家深圳景田某门店经纪人也向21世纪经济报道记者表示，去年下半年，这一区域的整体租金就出现明显下降。 春节过后，由于房子不好租，不少业主又将价格下调。
今年4月，全国50个城市住宅平均租金为35.2元／平方米／月，环比下跌0.32%，跌幅较3月扩大0.27个百分点；同比下跌3.40%，跌幅与3月持平。
纳入中指研究院监测的50个城市中，上月仅嘉兴、石家庄的租金上涨，其余48城的房租均呈现下降局面。
租客去哪了？从业者直呼：租房的人明显少了
对于很多一线从业者来说，最明显的感受是租客在减少。经纪人告诉刘伟，他服务的北京朝阳区三间房片区，租客咨询量和带看量明显不如往年。即使在毕业季等传统旺季，租客数量也低于往年同期。
据21世纪经济报道记者调研，在深圳罗湖、福田两区的一些核心区域，部分长租公寓运营方表示，今年春节过后，咨询的客户有所减少，项目的出租率不如往年同期。
“以往过完正月十五，人就回来了，项目出租率也很快就达到80%以上。今年到3月份，才租出去一半。”罗湖区某公寓项目负责人透露。
在部分二线城市， 有些租赁运营方也发现，租客比以前少了。
根据《合肥市2024年12月集中式长租公寓项目月度运营简报》，2024年12月，合肥市69个长租公寓项目签约租赁用房963套，环比下跌4.6%，同比下跌11.4%。69个项目的整体空置率为6.8%，连续6个月上升。
事实上，在这轮租金调整中，二线城市的降幅最为明显。在中指研究院统计的50个城市中，去年二线城市的租金平均降幅为3.6%，而一线城市、三四线城市的降幅均为2.8%。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，年轻人的流动性本来就很大，近年来，不少城市出台人才引进政策，加速了这种流动。由于这部分人群正是租赁市场的主体，其流动也会直接影响租赁市场的表现。
她还表示，保障性租赁住房供应的加速，也分流了不少客源。
保障性租赁住房也称保租房，指由政府政策容许，市场主体投资建设，用于排除市民阶段性住房困难的保障性住房，供给对象主要为新市民、青年群体，租金低于市场平均水平。
近两年，多个城市保租房项目建设及入市节奏加快，带动相对低价的租赁房源供应扩大。刘伟的经纪人告诉他，距离其所在的区域不远，有一个保障性租赁住房项目入市，分流了不少租客。
房租仍有调整压力
作为居民消费价格指数（CPI）的主要部分，房租水平的变化，也是货币购买力和市场预期的“晴雨表”。
在21世纪经济报道记者的调研中，不少经纪机构、长租公寓服务机构从业人员也表示，收入预期偏弱，影响了客户的挑选。
“以前客户都想住电梯房，但电梯房的租金普遍要高1000块钱左右，现在很多客户觉得，走楼梯也能接受。”北京某大型经纪机构业务员说。
短期来看，这种情况恐将继续影响租赁市场的表现。
深圳某长租公寓项目负责人表示，今年公司给予更多的价格自由度，以求提高项目出租率，缩短空置期。
曹晶晶表示，2025年是“十四五”保租房筹集任务的收官之年，预计将有较大规模的保租房项目供应上市，并对普通住宅租赁市场形成一定冲击。在居民收入预期仍在筑底、租户价格敏感度维持高位的背景下，今年50城住宅平均租金将继续面临一定调整压力。
但她同时表示，考虑到随着住房租赁行业规范化程度的提升，越来越多的租户挑选长期租房，核心城市中长期租赁需求存在支撑，租金下调空间将有限。
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